房产作我们家庭的一种财产形式，无论是已婚还是未婚都在财产构成中占有很重要的份额，所以关于房产在离婚时的分割问题就显得尤为重要。今天我们就这个问题做一个概括性的分析。

关于夫妻出资购买的房产在离婚时候的分割问题，可以大致可以分为有父母出资情况和无父母出资情况两种，针对这两种情况我们分为上下两篇讲解。

其中无父母出资情况具体可以概括分为以下几种：

01、婚前购买

Q：婚前一人出资购买，房屋产权登记在自己一人名下，并还清了个人贷款或者是全款购买房屋的，此种情形下房屋归谁？

在司法实践中，此种情形下房屋属于公民个人财产。

Q：婚前一人出资支付房屋首付款，房屋产权登记在自己一人名下，婚后夫妻共同还贷的，此种情形下房屋归谁？

司法实践中一般将该房屋认定为公民个人财产，但夫妻共同还贷的款项及房屋的财产增值部分由双方平分；尚未偿还的贷款则作为房屋产权登记方的个人债务。

关于房产增值部分的计算，北京高院民一庭在2014年11月17日关于明确离婚时房屋补偿计算标准的通知中明确了计算标准，即产权登记一方对另一方进行房屋补偿的计算公式为：房屋补偿款＝夫妻共同支付款项（包括本息）÷（房屋购买价＋全部应付利息）×房屋评估现值（或夫妻认可房屋现值）×50%。

Q：婚前一人出资支付了房屋首付款，房屋产权登记在对方一人名下，此种情形下房屋归谁？

司法实践中此种情形一般要视具体情况而定，如果是出资方不具备购房条件才以对方名义购房的，房屋所有权按照共同共有处理。

如果没有特殊情况，多数视为以结婚为目的的赠与行为，房屋所有权按照登记方的个人财产处理，但是司法实践中要想证明是房屋产权登记方的个人财产，还需要证明双方之间是否存在赠与的意思表示，需要有其他证据的佐证。

法院需要从公平的角度来对赠与行为是否实现进行考量，因为从常人思维来看，这样大额财产的赠与，一般人都是为了婚姻关系的存续和稳定才会做出的选择，那么如果房产过户之后房产登记方就提出离婚，那么对于另一方就显失公平，所以即便过户，法院也可能判决要求房屋产权登记方返还部分甚至全部财产。

Q：婚前一人出资支付了房屋首付款，房屋产权登记在双方名下，此种情形下房屋归谁？

司法实践中一般将房屋视为夫妻共同财产，离婚时不考虑出资情况一律平分。

这里顺便提一句，涉及到一方用婚前财产出资的情况，概括来说有几种常见的分割方式：

1）从总房价中将婚前财产剥离归个人所有，剩余部分作为夫妻共同财产进行分割；

2）按照夫妻双方出资的比例进行分割；

3）均视为夫妻共同财产，平均分割。

这几种分割方式，在司法实践中需要根据实际的情况具体问题具体分析，不可一概而论。

Q：婚前双方出资，房屋产权落在一人名下，此种情形下房屋归谁？

司法实践中一般会综合购买房屋的实际背景情况、出资情况等以公平角度来判定，无统一定论。

02、婚后购买

Q：婚后一人以个人婚前财产出资，房屋产权登记在自己名下，此种情形下房屋归谁？

这种情况下， 如果是全款购买，则视为婚前个人财产的转化，所以依旧是个人财产。

如果是支付了首付款，则房屋被视为个人财产，但剩余需要偿还的贷款和房产增值部分属于为夫妻共同共有，性质上属于夫妻共同财产。

Q：婚后以婚前个人财产出资，房屋产权落在双方名下或者是对方名下，此种情形下房屋归谁？

这种情况下，房屋属于夫妻共同财产，或者是一方对另一方的赠与，需要具体问题具体分析，无统一定论。

Q：婚后双方以共同财产购买房屋的，房屋产权登记在一方或者是双方名下，此种情形下房屋归谁？

这种情况下，如果没有特殊的书面协议约定房产的归属，那么无论登记在哪一方名下都不影响对夫妻共同财产的认定。

司法实践中法院一般会对房产均分，将房产判给一方，然后判令房屋产权所有方给另一方补偿房屋折价款。如果房产还有贷款未还完，该部分的贷款属于夫妻共同债务。已经偿还的贷款和房屋增值部分也属于共同财产，需计算出其价值后一方补偿给另一方。

03、法律依据

《民法典》第一千零六十三条 下列财产为夫妻一方的个人财产：

（一）一方的婚前财产；

（二）一方因受到人身损害获得的赔偿或者补偿；

（三）遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产；

（四）一方专用的生活用品；

（五）其他应当归一方的财产。

第一千零六十二条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻共同财产，归夫妻共同所有：

（一）工资、奖金、劳动报酬；

（二）生产、经营、投资的收益；

（三）知识产权的收益；

（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；

（五）其他应当归共同所有的财产。

夫妻对共同财产，有平等的处理权。

第六百五十八条 赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。

经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，不适用前款规定。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）

第二十四条 民法典第一千零六十二条第一款第三项规定的“知识产权的收益”，是指婚姻关系存续期间，实际取得或者已经明确可以取得的财产性收益。

第三十一条 民法典第一千零六十三条规定为夫妻一方的个人财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。

第三十二条 婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方或者共有，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照民法典第六百五十八条的规定处理。

第七十八条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。

李中良律师，法学本科学历，现北京天博律师事务所执业律师，律所主任。自2012年执业以来担任多家大型企业法律顾问、个人私人顾问，为众多一线明星艺员、知名影视机构提供影视娱乐法领域的专项法律服务。主要服务领域为影视娱乐法、刑事辩护及民商事案件等。