原告:潘某

被告:房地产公司

［案本案情〗

原、被告于20l5年4月23日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》约定原告购买被告升发的位于责州省贵阳市乌。当区某小区房屋，建筑面积99.48乎方米,房屋总价为363102元。签订合问后，原告向被告支付了购房首付款1O91O2元，余款25.4万元通过银行按揭贷款支付。《商品房买卖合同》第十一条约定;被告应当于2016年6月30日前交付该商品房,交付时应符合下列第1、2、3、4项所列条件: （1）该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件: （2）有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书; （3）满足第十二条中出卖人承诺的本项日内相关设施、设备达到的条件;（4）经房产管理部门批准的商品房交付使用备案证书。第十三条约定:除不可抗力外,如被告未按照合同规定的期限将商品房交付原告使用,逾期超过90日内,自合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,被告按日计算向原告支付已付房价款万分之零点五的违约金,并于房屋实际交付之日起30日内向原告支付违约金,合同继续行。逾期超过90日内原告不选择解除合同的，违约金继续按照日万分之零点五计算至实际交付之日止。合同第二十二条第二款、第三款还约定:被告负贡在商品房交付仗用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。被告承诺于2018年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，开将办理商品房转移登记的有关丈书交付给原告，如被告不能按约交付转移登记的有关丈书的180日内按照日万分之一承担违约贪任，180日后仍不能交付的, 原告不退房的继续按照日万分之一支付原告违约金。原告为减少损失，故在被告还未满足交付条件的情况下于2018年ll月4日接收了所涉房屋,入住后原告不断向被告催要违约金及要求移交办理产权登记有关丈书,但被告至今仍拒不支付和办理。

［案件焦点］

1. 原告主张的逾期交房违约金问题应如何计算;

2. 原告主张的逾期办证违约金问题如何计算。

［法院裁判要旨］

某人民法院经审理认为;原、被告双方订立的《商品房买卖合同》是其直实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，当事人均应按合同约定履行各自的义务。本案中，被告逾期交房，且至今不具备办理房产登记的条件，违约事实清楚，依法应承担违约责任。

关于原告主张的逾期交房违约金问题。按照双方合同约定，被告应自房屋交付期限届满之次日即2016年7月l日起,按日计算向原告支付已付房价款万分之零点五的违约金至房屋实际交付的2018年11月4日止。现被告抗辩原告的该项诉请超过诉讼时效，因被告的违约责任是按日累计计算，属一个持续的可分性债务,应以每个个别债权分别计算诉讼时效,原告末提供证据证实本案存在诉讼时效中断的情形，故本案逾期交房违约金应自原告起诉之日即2020年2月18日倒推三年开始计算.因此,被告应向原告支付自2O17年2月18日起至2018年11月4日止共计624日的逾期交房违约金，为363102元（已付房价）×0.000O5（每日违约金）×624（违约天数）=11329元。

关于原告主张的逾期办证违约金问题。因被告至今未取得涉案房屋所在楼 栋的所有权初始登记,更无法将办硼商品房转移登记的有关文书交付给原告· 故被告应按照合同约定’ 自逾期之＂每「｜按已付房价款的刀分之＿.向原告支付 逾期交付办现商品房转移登记有关文书的违约金至其履行该项义务时止°自 2018年7月1‖起’截止至2020年l月19日,被告已逾期566天,其应向原 告支付的违约金为363，102元（已付房价） ×0,0001 （每日违约金）×566（违约天数） ＝20552元，法院对此予以支持20552元,并对被告以原告该诉请违反一案一诉原则的辩解不予采信。

人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、 第一百零七条、第一百一十四条, 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适柑法律若干问题的解释》第十八条之规定，作出如下判决;

一、被告房地产公司于本判决生效后十日内｜句原告潘某支付逾期交房违约 金11329元;

二、被告房地产公司于本判决生效后十日内向原告潘某支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（2020年l月l9日前为20552元，2020年1月20日起继续按每日36.31元的标准计算至被告房地产公司向原告潘某交付办迎商品房转移登记的有关文书之日止）;

三、驳回原告潘某的其他诉讼请求。

一审宣判后，当事人未上诉，现判决已发生法律效力。